¿Puede arrendar la vivienda que tiene en copropiedad con su expareja o con su hermano?

21.09.2019

Usted es copropietario al 50% con su expareja o su hermano de una vivienda y se plantea alquilarla para poder sufragar la hipoteca o los gastos de la misma, y la arrienda sin contar con el consentimiento del otro copropietario. ¿Puede hacerlo?

Arrendamiento de vivienda entera

Para el arrendamiento de vivienda entera es necesario el consentimiento del otro copropietario, ya que ninguno de los dos tiene la mayoría de las cuotas de copropiedad, por lo que necesariamente tiene que contar con su consentimiento para poder realizar un acto de administración de la comunidad ordinaria (art. 398 del Código Civil), como es el arrendamiento de la cosa.

Incluso en el caso de que uno de los dos tuviera un porcentaje de copropiedad mayor sería necesario su consentimiento si el contrato de arrendamiento se pactara por una duración superior a seis años, en cuyo caso se considera que estamos ante un acto de disposición y no de mera administración (art. 397 del Código Civil).

Si ha obviado dicho consentimiento, el otro comunero podría reclamarle el 50% de las rentas que ha venido cobrando hasta la fecha, así como exigir la resolución del contrato de arrendamiento al inquilino, ya que este último debería haber comprobado en el Registro de la Propiedad que el inmueble no era titularidad exclusiva del arrendador y que necesitaba el consentimiento del otro copropietario para que el contrato fuera válido; es decir, que el título del arrendador era insuficiente.

No cabría responsabilidad del arrendador frente al inquilino por dicha resolución anticipada del contrato, salvo que usted le hubiera garantizado al inquilino que el copropietario ratificaría el contrato o que estaba conforme con el mismo, y ese hubiera sido el motivo por el cual el inquilino no exigió la firma del otro copropietario.

Nótese que para que la demanda de resolución del contrato de arrendamiento prospere el copropietario deberá demandar a ambos, a usted como arrendador y al inquilino, en tanto que partes contratantes del contrato que pretende resolver, so riesgo de que sea desestimada por falta de litisconsorcio pasivo necesario.

Arrendamiento por habitaciones

En cambio, si usted hubiera arrendado solamente una habitación de la vivienda, y la vivienda tuviera otra habitación habitable, en puridad no sería necesario el consentimiento del otro copropietario pues el uso que se está realizando no es excluyente (art. 394 del Código Civil), ya que no se le impide al otro copropietario disfrutar de la vivienda - si bien de forma compartida -.

Tampoco podría argumentar el comunero para intentar resolver el contrato de arrendamiento que ello perjudica el interés general de la comunidad de bienes (art. 394 del Código Civil), pues con toda seguridad sea más rentable alquilar la vivienda por habitaciones que por entero a un solo inquilino, quedando incólume su derecho a rentabilizar la otra parte de la vivienda.

A diferencia de lo que sucedería si fuera usted el que hubiera habitado dicha parte de la vivienda en vez de cederla onerosamente a un tercero, tampoco puede alegar en su caso su expareja que quiere usar la misma y que no puede ya que usted también lo hace y es incompatible el uso compartido dada la incomodidad que ello supondría por la ruptura de la relación sentimental.

Eso sí, debe haber previsto en el arrendamiento de habitaciones una zona de elementos comunes que deben ser los necesarios para la adecuada habitabilidad en la vivienda (ej. cocina, comedor, etc.) cuyo uso deberá compartir con el resto de ocupantes que habiten en la vivienda, ya que de lo contrario, el copropietario podría alegar que el espacio que le ha dejado libre no es habitable y por tanto le priva de su derecho de uso sobre la vivienda.

Para concluir, lo recomendable es que no arriende la vivienda sin el consentimiento del otro copropietario, pero si lo hace sepa que es preferible que lo haga por de forma parcial o por habitaciones, para permitir que, si así lo desea el otro copropietario, pueda habitar también la vivienda o arrendarla - por habitaciones-.

Fuente: Alejandro Fuentes-Lojo Rius