La subasta notarial de un inmueble

Aunque para muchas personas la palabra subasta de inmueble sea sinónimo de un proceso judicial derivado del impago de deudas, lo cierto es que en la actualidad, la ley, permite y regula un procedimiento para formalizar, en una notaría, una subasta de un inmueble, siendo esta una clase de operaciones que, aunque no son muy habituales, cada cierto tiempo se formalizan con cierta recurrencia en las oficinas notariales.

Así las cosas, y teniendo en cuenta el desconocimiento existente sobre esta materia en la mayor parte del público en general ajeno al mundo del Derecho, en el presente artículo, y bajo un estilo didáctico y sencillo, dirigido al ciudadano medio lego en Derecho, vamos a tratar de analizar qué son esto de las subastas notariales de inmuebles, qué tipologías de subastas existen, cómo se regulan, cuál es el procedimiento a seguir en las mismas, los requisitos a cumplir para poder formar parte de ellas, así como las ventajas existentes en este procedimiento para todas las partes implicadas.

¿Qué es una subasta notarial de inmueble?

Una subasta notarial de inmueble, es un procedimiento regulado por la ley y pilotado por un Notario, mediante el cual se procede a la venta pública de un inmueble a través de un sistema de posturas, esto es, el ofrecimiento de venta de ese inmueble al público en general, para que, cualquier persona que esté interesada en su adquisición, en un plazo determinado, pueda realizar una oferta económica por el mismo (una postura), siendo finalmente adjudicado dicho inmueble al mejor postor, esto es, a la persona que ofrezca la mayor cantidad de dinero a cambio de adquirir la propiedad de ese inmueble.

¿Cuándo se produce la subasta notarial de un inmueble?

Si analizamos las situaciones que dan lugar a la subasta notarial de un inmueble, en la práctica, podemos encontrar tres grandes supuestos, que a continuación procedemos a detallar:

1.- IMPAGO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Como es sabido, cuando la mayoría de personas compran un inmueble, su adquisición, teniendo en cuenta el elevado precio de la vivienda, se formaliza a través de un préstamo hipotecario, en el que una entidad financiera presta al comprador una elevada cantidad de dinero (por ejemplo 200.000 euros) y, asimismo, como garantía, sobre ese inmueble que se adquiere se constituye un derecho real de hipoteca.

Así pues, en caso de impago de ese préstamo por parte del deudor, el acreedor hipotecario, gracias a esa hipoteca, tendrá derecho a forzar la realización del inmueble (esto es, su venta), para así, con el dinero que se obtenga de dicha venta, poder recuperar la cantidad que se le debía (más los intereses pactados y demás aspectos que se puedan reclamar).

Esta venta forzosa, de conformidad con la ley, se puede producir de dos grandes formas:

• O bien a través de la vía que se sigue en la mayoría de ocasiones, esto es, mediante un proceso judicial, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (en especial, en sus artículos 681 y siguientes), que desembocará en una subasta, dirigida y pilotada por la autoridad judicial competente.
• O bien mediante su venta extrajudicial, esto es, a través de una subasta pilotada por un Notario.
• En este caso, es fundamental entender que la posibilidad de seguir este procedimiento sólo será posible siempre que se ello se hubiera pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca, para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
• De optarse por esta vía, será de aplicación toda la normativa de protección del deudor hipotecario, especialmente, en aquellos casos que se trate de su vivienda habitual.

En la práctica, es menester indicar que, en la inmensa mayoría de ocasiones, dada la sensibilidad de los intereses en juego, la gran parte de ventas forzosas de bienes inmuebles hipotecados fruto del impago del préstamo garantizado se vehiculan a través del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, con lo cual, las subastas notariales de inmuebles en este supuesto no son muy habituales.

‍2.- CONCURSO DE ACREEDORES

Otra situación muy habitual que puede provocar la subasta de un inmueble, es en aquellos casos en los que el propietario del mismo está incurso en un procedimiento concursal, esto es, una situación de insolvencia en el que una persona o empresa es incapaz de atender puntualmente sus obligaciones de pago.

En estos casos, existe una normativa, principalmente la Ley Concursal (AQUÍ la puede consultar), en la que se regula un procedimiento judicial para que, de forma ordenada, se puedan realizar los bienes de ese deudor y, con los importes que se obtengan, se puedan satisfacer y liquidar las deudas de sus acreedores.

Es pues en el marco de esta necesidad de realizar los bienes del deudor (de venderlos, en definitiva, para obtener el máximo de dinero posible con el que devolver sus deudas), donde tanto la Ley como la autoridad judicial, en determinados casos, pueden acordar la venta de un inmueble propiedad del deudor concursado a través de una subasta notarial.

Así pues, por ejemplo, si la empresa X, propietaria de una nave industrial, a causa de una mala situación económica (es incapaz de pagar a sus proveedores, trabajadores, a la Hacienda Pública, etc.), finalmente se declara en concurso de acreedores, puede suceder que, en última instancia, para conseguir el dinero necesario con el que pagar a todos esos acreedores, el Juez del Concurso acuerde la venta de esa nave industrial, a través de una subasta notarial, a los efectos de conseguir el máximo de dinero posible con el que saldar esas deudas.

En estos supuestos, la gran ventaja del procedimiento es que la subasta se producirá de forma dirigida por un Notario, esto es, un fedatario público que velará por la legalidad de la operación, consiguiendo así tutelar de un mejor modo los derechos e intereses de los acreedores concursales.

En todo caso, la subasta notarial del inmueble perteneciente a persona concursada deberá producirse de conformidad con plan de liquidación aprobado por el Juez del concurso o, en su caso, conforme a las reglas legales supletorias de la Ley Concursal.

‍3.- SUBASTAS VOLUNTARIAS

Por último, en la práctica podemos identificar otra tipología de subastas notariales de inmuebles, esto es, las denominadas como voluntarias, siendo estas aquellas subastas en las que la venta del inmueble a través de este procedimiento se decide voluntariamente por el propietario del inmueble o en base a un acuerdo entre distintas partes.

En este supuesto, podemos englobar:

• Subastas voluntarias: Aquellas en las que el propietario de un inmueble, libremente, decide que la mejor forma de vender su inmueble es este procedimiento (y no a través de otras vías, como por ejemplo, por sus propios medios, a través de una agencia inmobiliaria, anuncios en portales de internet, etc.)
• Subastas en ejecución de una cláusula testamentaria: Supuesto en el que, por ejemplo, un padre lega a sus cuatro hijos una segunda residencia en un pueblo, determinando que, en caso de no existir acuerdo sobre la forma de disfrute de la misma, se proceda a su venta mediante una subasta notarial, para así evitar mayores conflictos entre sus hijos.
• Subastas en ejecución de una cláusula contractual: Supuesto en el que, por ejemplo, dos empresas adquieren una nave industrial para desarrollar sus respectivas actividades, suscribiendo un contrato en virtud del cual, transcurridos 10 años, si cualquiera de las partes quiere abandonar la misma, y la otra parte no desea adquirir la otra mitad que no le pertenece, se procederá a la venta de la totalidad de la finca en subasta notarial, para que las respectivas compañías puedan recuperar su inversión de una forma rápida y no conflictiva.
• Subastas en ejecución de un laudo arbitral o acuerdo de mediación: Casos en los que, por ejemplo, dos herederos copropietarios de un inmueble, ante la falta de acuerdo sobre el destino del mismo, y para evitar llegar a juicio, se someten a un proceso de mediación que acaba con un acuerdo en virtud del cual, si el inmueble no se consigue vender a través de una inmobiliaria en el plazo de 6 meses, se procederá a la venta del mismo en subasta notarial.

¿Dónde se regulan las subastas notariales de inmuebles?

La regulación básica de las subastas notariales de inmuebles cabe hallarla en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado (AQUÍ los puede consultar).

Asimismo, como ya se ha comentado, esta normativa debe complementarse, en casos concretos, con otras disposiciones, como por ejemplo:

• La normativa específica que regule un determinado tipo de subastas concretas, cuando estas se formalicen en cumplimiento de una disposición legal particular.
• La normativa hipotecaria, en especial, el artículo 129 y siguientes de la Ley Hipotecaria (AQUÍ lo puede consultar), cuando la subasta notarial del inmueble se trate de una venta extrajudicial como consecuencia del impago de un préstamo hipotecario.
• La normativa de protección de deudores hipotecarios, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (AQUÍ se puede consultar) o la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (AQUÍ se puede consultar).
• La Ley de Enjuiciamiento Civil, en especial, su regulación sobre las subastas electrónicas (AQUÍ se puede consultar la misma).
• La Ley Concursal (AQUÍ se puede consultar la misma).

¿Qué Notario es competente para celebrar la subasta notarial de un inmueble?

La normativa reguladora de las subastas notariales determina una serie de reglas especiales para establecer qué Notario concreto será competente para celebrar la subasta notarial. Así pues:

En el caso de subastas notariales voluntarias o convencionales será competente el Notario libremente designado por todos los interesados. En su defecto y a falta de previsión al respecto, será competente el libremente designado por el requirente, si fuera un titular del bien o derecho subastado.

Si no lo fuere, será competente el Notario hábil en el domicilio o residencia habitual de cualquiera de los titulares, si fueran varios, o el de la situación del bien o de la mayor parte de los bienes, a elección del requirente.

Asimismo, también podrá elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores.

En el caso de las subastas notariales derivadas de la venta extrajudicial de un bien hipotecado, de conformidad con el artículo 236 del Reglamento Hipotecario (AQUÍ se puede consultar), se llevarán a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada y, si hubiese más de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno.

Por su parte, en el caso de subastas celebradas en cumplimiento de una resolución judicial o administrativa, será competente, en defecto de designación por acuerdo de todos los interesados entre los Notarios con residencia en el ámbito de competencia de la autoridad judicial o administrativa, el que designe el titular del bien o derecho subastado o de la mayor parte del mismo, si fueran varios, de entre los competentes.

Asimismo, si los diversos titulares fueran propietarios por partes iguales, la elección del Notario corresponderá a aquel que lo fuera con anterioridad. Si no se pudiera determinar a quién le corresponde la designación del Notario, o si no se comunicara a la autoridad judicial o administrativa por quien corresponda en el plazo de cinco días desde el requerimiento para efectuarla, se procederá a designar conforme a lo establecido reglamentariamente entre los que resulten competentes.

¿Cómo es el procedimiento que debe seguirse para la celebración de la subasta notarial de un inmueble?

La persona que pretenda formalizar la subasta notarial de un inmueble, una vez determinado el Notario competente, deberá acudir al mismo, y solicitar el inicio de un expediente de subasta, que tomará forma de acta notarial.

El Notario elegido, recibido el requerimiento, procederá a convocar la subasta, previo examen de la solicitud, dando fe de la identidad y capacidad de su promotor y de la legitimidad para instarla.

A tal efecto, el requirente deberá entregar al Notario la siguiente documentación:

• Título de propiedad del inmueble a subastar.
• Acreditación de las cargas actuales que graven la finca a subastar (mediante certificación expedida por el Registro de la Propiedad).
• Las correspondientes manifestaciones sobre la situación arrendaticia y/o posesoria de la finca, así como en relación a su estado de conservación.
• En su caso, el importe de las obligaciones pendientes (certificado expedido por el acreedor con detalle de las cantidades adeudadas).
• Valoración para la subasta (al respecto, establece la ley que si la valoración no estuviere contractualmente establecida o no hubiera sido suministrada por el solicitante cuando éste pudiera hacerlo por sí mismo, será fijada por perito designado por el Notario conforme a lo dispuesto en esta Ley. El perito comparecerá ante el Notario para entregar su dictamen y ratificarse sobre el mismo).
  Esta circunstancia es importante pues dicha valoración constituirá el tipo de la licitación, de forma que no se admitirán posturas por debajo del tipo.
  Asimismo, es necesario dejar constancia que, en el caso de las ventas extrajudiciales de inmuebles hipotecados, la valoración ya vendrá fijada en el título de constitución del derecho real de hipoteca, pues así lo exige la ley.

Cumplidos todos estos requisitos, el Notario procederá asimismo a realizar una consulta al Registro Público Concursal a los efectos previstos en esta legislación especial, esto es, verificar si los propietarios del inmueble que se pretende subastar están inmersos en alguna clase de procedimiento concursal que pudiere afectar o impedir la celebración de dicha subasta.

Verificado este extremo, el Notario aceptará el requerimiento, lo cual, a su vez, también pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal, con detalle del número de identificación fiscal del titular persona física o jurídica cuyo bien vaya a ser objeto de la subasta.

Esta comunicación se practica a los efectos de que el Registro Público Concursal pueda notificar al Notario que esté conociendo del expediente la práctica de cualquier asiento que se lleve a cabo asociado al número de identificación fiscal notificado a los efectos previstos en la legislación concursal.

Asimismo, es menester indicar que el Notario deberá poner en conocimiento del Registro Público Concursal la finalización del expediente cuando la misma se produzca.

Llegados a este punto, una vez acordada la celebración de la subasta, en el caso de los bienes inmuebles, el Notario solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas al Registro de la Propiedad. En tal caso, el Registrador expedirá la certificación con información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen de la finca o derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con anterioridad el Notario notifique al Registrador el cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se computará desde que el Notario notifique su reanudación.

Además, gracias a esta previsión, durante este plazo, el Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Notario y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial, frente a lo cual, el Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.

¿Cómo se da a conocer la existencia de esta subasta notarial del inmueble para que puedan participar en la misma todos los interesados?

Una vez acordada la celebración de la subasta, ésta se dará a conocer mediante los correspondientes anuncios, los cuales, de conformidad con lo establecido en la Ley del Notariado, se deberán publicar, además de los lugares designados por el promotor del expediente, en el Boletín Oficial del Estado.

A modo de ejemplo, AQUÍ se adjunta un anuncio publicado en BOE con una subasta notarial de inmueble.

En relación a este anuncio o convocatoria de subasta, es necesario precisar los siguientes detalles y requisitos:

• Deberá publicarse con una antelación de, al menos, 24 horas respecto al momento en que se haya de abrir el plazo de presentación de posturas.
• El anuncio contendrá únicamente su fecha, el nombre y apellidos del Notario encargado de la subasta, lugar de residencia y número de protocolo asignado a la apertura del acta, y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.
• En dicha dirección electrónica se indicarán las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes y la cantidad mínima admisible para la licitación en su caso.
• La certificación registral, tratándose de bienes sujetos a publicidad registral, podrá consultarse a través del Portal de Subastas, que informará de cualquier alteración en su titularidad o estado de cargas.
• También se indicará, en su caso, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta.

Dicho esto, asimismo, la ley determina que el Notario encargado, en caso de que más allá del solicitante, existan otros titulares del bien inmueble, deberá notificar a todos ellos la iniciación del expediente, así como todo el contenido de su anuncio y el procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta. En esta notificación, también les requerirá para que comparezcan en el acta, en defensa de sus intereses.

Esta notificación se realizará o bien personalmente, o bien mediante envío de carta certificada con acuse de recibo al domicilio fijado registralmente. Si el domicilio no fuere conocido, la notificación se realizará mediante edictos.

Asimismo, el Notario deberá comunicar por los mismos medios, en su caso, la celebración de la subasta a los titulares de derechos y de las cargas que figuren en la certificación de dominio, así como a los arrendatarios u ocupantes que consten identificados en la solicitud. Si no pudiera localizarlos, le dará la misma publicidad que la que se prevé para la subasta.

Realizadas las correspondientes notificaciones, si el titular del bien o un tercero que se considerara con derecho a ello comparece ante el mismo y se opone a la celebración de la subasta, el fedatario así lo hará constar, detallando las razones y documentos aportados, con reserva de las acciones que fueren procedentes.

Asimismo, indicar que, en todo caso, el Notario suspenderá el expediente cuando se justifique la interposición de la correspondiente demanda, procediendo a su reanudación si no se admitiera ésta.

¿Cómo se materializa la subasta notarial del inmueble?

La subasta notarial del inmueble se celebra de forma electrónica y se llevará a cabo en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, con sujeción a las siguientes reglas:

Los Notarios, a través de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado, estarán conectados al sistema de gestión del Portal de Subastas del BOE, a los efectos de poder realizar todos los intercambios de información correspondientes, que se formalizarán de manera telemática.

La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la fecha de publicación del anuncio en el BOE, una vez haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo de la misma.

Una vez abierta la subasta solamente se podrán realizar pujas electrónicas durante, al menos, un plazo de veinte días naturales desde su apertura.

Su desarrollo se ajustará a lo dispuesto en la Ley del Notariado y a las normas subsidiarias establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil que le fueren aplicables.

Durante la celebración de la subasta, el Portal de Subastas informará de la existencia y cuantía de las pujas.

Para poder participar en la subasta será necesario estar en posesión de la correspondiente acreditación para intervenir en la misma, tras haber consignado en forma electrónica el 5 por 100 del valor de los bienes o derechos. No obstante, si el solicitante quisiera participar en la subasta no le será exigida la constitución de esa consignación, la cual, tampoco se le exigirá a los copropietarios del bien inmueble a subastar.

Finalizada la subasta, en la fecha de cierre de la misma, el Portal de Subastas remitirá al Notario información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, así como, por orden decreciente de importe y cronológico en el caso de ser este idéntico, de todas las demás que hubieran optado por la reserva de postura.

A la vista de dicho resultado, el Notario extenderá la correspondiente diligencia en la que hará constar:

• Los aspectos de trascendencia jurídica relevantes para el caso.
• Las reclamaciones que, en su caso, se hubieren presentado y la reserva de los derechos correspondientes ante los Tribunales de Justicia.
• La identidad del mejor postor y el precio ofrecido por él.
• Las posturas que siguen a la mejor y la identidad de los postores.
• El juicio del Notario de que en la subasta se han observado las normas legales que la regulan.
• La adjudicación del bien inmueble subastado.

Finalmente, el Notario cerrará el acta, haciendo constar en ella que la subasta ha quedado concluida y el bien o derecho adjudicado, procediendo a su protocolización.

Por el contrario, si no concurriere ningún postor, el Notario así lo hará constar, declarará desierta la subasta y acordará el cierre del expediente.

En caso de que el bien se haya adjudicado al mejor postor, el adjudicatario dispondrá de un plazo de diez días hábiles para pagar el resto del precio, ya fuere a través de la entidad adherida al Portal de Subastas, a través del Notario correspondiente o en su caso, mediante un depósito judicial.

Por su parte, asimismo se procederá a la devolución de las consignaciones electrónicas hechas para tomar parte en la subasta por personas que no hayan resultado adjudicatarias, lo cual, sin embargo, no sucederá hasta que no se haya abonado el total del precio de la adjudicación si así se hubiera solicitado por parte de los postores.

¿Qué sucede si el adjudicatario no abona la totalidad del precio en el plazo establecido?

En estos supuestos, la ley determina que, si el adjudicatario incumpliere su obligación de entrega de la diferencia del precio entre lo consignado y lo efectivamente rematado, la adjudicación se realizará al segundo o sucesivo mejor postor que hubiera solicitado la reserva de su consignación, lo cual, a su vez, provocará la pérdida de las consignaciones hechas por los incumplidores.

¿Cómo se formaliza la transmisión del inmueble al adjudicatario?

En el caso de los inmuebles, subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgará ante el Notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el pago del precio.

No obstante, como salvaguarda, si el titular o su representante se negare a otorgar escritura de venta, el acta de subasta será título suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado del correspondiente auto teniendo por emitida la declaración de voluntad, en los términos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Existen causas que puedan provocar la suspensión de la subasta?

En efecto, la ley prevé un conjunto de supuestos tasados que pueden provocar la suspensión de la subasta, y son en concreto:

• Cuando se presentare al Notario resolución judicial, aunque no sea firme, justificativa de la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca.
• Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiere determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. En este caso, la suspensión subsistirá hasta el fin del proceso.
• Si se justifica al Notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien.
  En este caso solo se alzará la suspensión cuando se acredite, mediante testimonio de la resolución del Juez del concurso, que los bienes o derechos no están afectos, o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. También se alzará en su caso, cuando se presente la resolución judicial que homologue el acuerdo alcanzado o la escritura pública o la certificación que cierre el expediente junto con su comunicación al Juez competente y al Registro Público Concursal.
• Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que base la subasta. En tal supuesto, la suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería.
• Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos.
• Para el caso de préstamos o créditos hipotecarios es necesario indicar que, asimismo, se suspenderá la venta extrajudicial cuando se acredite haber planteado ante el Juez competente el carácter abusivo o no transparente de alguna de las cláusulas que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible.
  Una vez sustanciada la cuestión y siempre que, de acuerdo con la resolución judicial correspondiente, no se trate de una cláusula abusiva o no transparente que constituya el fundamento de la ejecución o hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor o promotor del mismo.

En todos estos supuestos, la suspensión de la subasta por un periodo superior a 15 días llevará consigo la liberación de las consignaciones o devolución de los avales prestados, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.

Y, en su caso, la reanudación de la subasta se realizará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral como si de una nueva subasta de tratase.

¿Qué particularidades concretas hay que tener en cuenta en la venta extrajudicial del inmueble hipotecado?

En el caso de las ventas extrajudiciales de inmuebles hipotecados ante un impago del préstamo hipotecario garantizado, es necesario indicar que, como ya se ha comentado con anterioridad, este procedimiento sólo se podrá observar si ello se hubiera pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca, para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

Esta venta extrajudicial, que se realizará ante Notario, deberá ajustarse a los requisitos y formalidades siguientes, de conformidad con el artículo 129 de la Ley Hipotecaria:

El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado de conformidad con la normativa hipotecaria.

La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque.

La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título.

En estos casos, si en el contrato se prevé el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

Asimismo, si se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

• Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil (ver en concreto su artículo 670).

Además, cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos. No obstante, en todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

Finalmente, una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.

Por último, indicar asimismo que, además, en estos casos, habrá que tener en cuenta lo previsto en el artículo 12 del Real Decreto-Ley 6/2012, aplicable en aquellos supuestos en los que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor.

En este escenario, la subasta se deberá regir por las siguientes reglas:

1. La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.
2. Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
3. Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el párrafo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
5. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
6. Si el acreedor no hiciere uso de esta facultad, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda

¿Existe alguna particularidad adicional a tener en cuenta en las subastas voluntarias?

Así es, pues la ley, para esta tipología de subastas, especifica que las subastas voluntarias podrán convocarse bajo condiciones particulares incluidas en el pliego de condiciones, debiendo éstas consignarse en el Portal de Subastas.

Asimismo, en este caso, el solicitante, en el pliego de condiciones particulares, podrá aumentar, disminuir o suprimir la consignación electrónica previa y tomar cualquier otra determinación análoga a la indicada.

¿Qué ventajas tiene el procedimiento de la subasta notarial de un inmueble?

Sin duda, desde el punto de vista del vendedor, la gran ventaja de este procedimiento es la rapidez y ejecutividad con la que se producirá la operación, pues una vez se acuerda recurrir a este procedimiento para su venta, se procederá a celebrar la subasta, de modo que el ofertante que realice la mejor postura resultará adjudicatario del inmueble, consiguiéndose así cerrar la venta de una forma muy rápida, automática y sin dilaciones.

Asimismo, desde el punto de fijación de precios, especialmente en aquellos casos de inmuebles de difícil venta (dado su estado de conservación, estado posesorio, etc.), su ofrecimiento al público en general vía subasta notarial permitirá al vendedor obtener la mayor rentabilidad posible, ya que por definición, la subasta es un procedimiento que permite conocer el valor de un bien en el mercado en base a las ofertas existentes por parte de los demandantes de dicho bien.

Por su parte, desde la óptica del comprador, la adquisición de un bien en subasta notarial puede permitir la compra de un inmueble a un precio muy interesante, ya que en muchas ocasiones, la venta de inmuebles por este procedimiento se realiza de forma "forzada", por motivos de "premura" de la parte vendedora, o como "último recurso" ante la imposibilidad de venderlo por otras vías, de modo que, aprovechando esta circunstancia, en muchas ocasiones podremos encontrar "oportunidades" de compra de inmuebles por debajo de su valor de mercado (especialmente en aquellos casos de inmuebles en un estado de conservación deficiente que requieran de una reforma para su adecuada habitabilidad o uso comercial o industrial, o de situación posesoria conflictiva).

¿Dónde puedo encontrar inmuebles en subasta actualmente?

Si tras leer todo este artículo estás interesado en encontrar inmuebles que se encuentren en un proceso de subasta, AQUÍ puedes acceder al Portal de Subastas del BOE y localizar todos los inmuebles que, en estos momentos, se hallan en un proceso de estas características.

Autor: JESÚS BENAVIDES LIMA, notario de Barcelona

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