Que no te engañen: no estás obligado a cancelar tu hipoteca con el propio banco

Los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca y las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente.

Manuel es un propietario de Barcelona que ha decidido vender su piso, sobre el que tiene una hipoteca, para adquirir una vivienda algo más grande y alejada del centro. Su idea, como la de tantas personas que se encuentran en una situación parecida, es liquidar su préstamo hipotecario con parte de lo que gane en la venta y usar el dinero restante para pagar una parte de su nuevo inmueble. En paralelo, Manuel deberá cancelar registralmente su hipoteca, que consiste en eliminarla del Registro de la Propiedad para que la vivienda pueda transmitirse libre de cargas al comprador.

Tras encontrar a un posible comprador, este le comunica que necesitará una hipoteca para financiar la adquisición. Y aquí es cuando comienzan los problemas para el propietario barcelonés: el banco del comprador le exige pagar una provisión de fondos de 2.000 euros para encargarse, a través de su gestoría asociada, de la cancelación registral de su hipoteca. Manuel tenía entendido que podía llevar a cabo este trámite por su cuenta o con una gestoría de su elección, pero la financiera le asegura que no es así.

¿Es legal la exigencia del banco? La respuesta es no. Según los analistas del comparador financiero HelpMyCash.com, que han recabado información tanto del Banco de España como de los trabajadores de las propias entidades bancarias, el hipotecado no está obligado a encargar este trámite a la gestoría del banco del comprador. Y aseguran, además, que es la opción que sale menos a cuenta, porque los honorarios de las gestorías de los bancos disparan la factura de la cancelación registral.

¿Cuál es la posición del Banco de España?

La postura del Banco de España es muy clara al respecto. En su Memoria de Reclamaciones 2021, el organismo supervisor publica lo siguiente: "Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente".

Fuentes financieras consultadas por HelpMyCash confirman que los bancos no pueden exigir que la cancelación registral se lleve a cabo a través de su gestoría asociada. "El cliente puede hacer él mismo los trámites y se los puede encargar a su gestoría", afirma un trabajador de un banco. "Podemos ofrecer una [gestoría], pero el cliente es libre de cogerla o no".

Entonces, ¿por qué tantos bancos insisten en que deben ser ellos los que se ocupen de la gestión? Según el comparador financiero, por dos motivos. El primero es porque quieren asegurarse de que la hipoteca del vendedor será eliminada del Registro antes de inscribir la del comprador. Y el segundo, porque así pueden cobrar una buena suma de dinero por los honorarios asociados al trámite.

El banco cobra más por la cancelación de la hipoteca

En general, las gestorías que trabajan para los bancos cobran más que las que van por libre. Según un estudio de HelpMyCash, las primeras suelen pedir entre 1.000 y 2.000 euros por tramitar la cancelación registral, que es un presupuesto que incluye los propios honorarios de la agencia y los aranceles de la notaría y del Registro de la Propiedad.

Las gestorías independientes, en cambio, suelen cobrar una media de entre 600 y 800 euros, incluyendo todos los gastos. Y si el cliente cancela la hipoteca por su cuenta, el presupuesto puede rebajarse hasta los 400 euros de media, pues se ahorra los honorarios de la gestoría. Con la calculadora de gastos de cancelación hipotecaria del comparador se puede simular cuánto se ahorra un cliente si contrata a una gestoría externa o si se encarga él mismo del trámite.

Qué hacer si el banco exige contratar a su gestoría

A los vendedores como Manuel, por lo tanto, no les conviene dejar la cancelación de su hipoteca en manos del banco del comprador. Pero ¿qué pueden hacer si la entidad se lo exige? En primer lugar, según HelpMyCash, deben hablar con el banco para dejar claro que, por ley, tienen todo el derecho a completar este trámite con la gestoría de su elección o por su cuenta.

En este punto, el banco argumentará que no puede inscribir la hipoteca del comprador si no se cancela debidamente la del vendedor. Por ello, hay que ofrecer una garantía a la financiera: pagar la provisión de fondos que pide, con la condición de recuperar ese dinero en cuanto el trámite se haya completado. Así, si la hipoteca no se cancela en el plazo acordado entre las partes (lo ideal es que sea de unos tres meses), la entidad podrá quedarse el dinero y encargar el trámite a su gestoría. Este acuerdo debe constar por escrito para evitar cualquier tipo de problema.

Una vez cancelada registralmente la hipoteca, ya sea por cuenta del cliente o a través de una gestoría independiente, el vendedor solo tendrá que pedir la nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad. Este documento, que indicará que el inmueble ya está libre de cargas, habrá que mandárselo a la gestoría del banco del comprador para demostrarle que se ha completado el trámite y recuperar el dinero de la provisión previamente ingresado.

Fuente: lainformacion.com

https://www.lainformacion.com/vivienda-inmobiliario/obligacion-cancelar-hipoteca-banco/2875009/