LOS DINEROS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

31.10.2018

Vivir en una comunidad de propietarios tiene muchas ventajas y también alguna que otra desventaja. El funcionamiento de las comunidades de vecinos está regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y otras normas de obligado cumplimiento.

El propietario de una vivienda en España en régimen de propiedad horizontal tiene la obligación de contribuir al mantenimiento de los servicios o elementos comunes en la proporción que establecen las escrituras de su casa, que fija el porcentaje de participación de la vivienda en las cargas de la comunidad.

Hay comunidades en las que los vecinos pagan cuotas de comunidad elevadísimas, quizás porque se elaboran presupuestos que suelen estar inflados.

Las casas de vecinos habitualmente están administradas por un profesional que cobra sus honorarios y presta un servicio a todos los propietarios, que son quienes lo eligen. Esa figura se llama "administrador de fincas", y es una pieza clave en el engranaje de las comunidades. Si es un buen profesional, velará por los intereses y los dineros de los dueños de las casas.

¡Ojo!, estas personas son administradores de dineros ajenos, no propios, y su trabajo obedece a un "mandato" de la Junta de Propietarios, que es el único órgano soberano de gobierno de las comunidades de vecinos, que decide sobre el destino de los fondos comunes.

Aquí enumeramos algunos principios básicos que deben regir la gestión económica de una comunidad de vecinos y la actividad de un Administrador de fincas.

1.- El administrador de fincas no es el amo de la comunidad, es un trabajador al servicio de los propietarios, que debe cumplir fielmente un encargo y, por supuesto, rendir cuentas a la comunidad de todo lo que hace.

No es infrecuente que haya desavenencias y malos entendidos entre los propietarios y algunos administradores de fincas, sobre todo en lo que se refiere a la gestión de los dineros de la comunidad.

2.- Un buen administrador de fincas envía información contable periódica, quincenal, mensual, bimestral, a todos los propietarios, informándoles del estado de cuentas de la comunidad.

3.- Un buen administrador de fincas sigue criterios contables uniformes y comúnmente aceptados para la elaboración de los presupuestos de la comunidad y la llevanza de los libros de ingresos y gastos.

Las comunidades de propietarios no tienen obligación de llevar las cuentas conforme al Plan General de Contabilidad aprobado por R.D. 1514/2007, ni se encuentran sujetas a ninguna normativa específica sobre información financiera o contable, más allá de la que cada comunidad de forma voluntaria fija en su propio título constitutivo o en sus estatutos y reglamentos. Un buen Administrador de fincas procura seguir las normas del Plan General de Contabilidad, porque es el medio más eficaz para una gestión transparente.

4.- Un buen administrador de fincas pide siempre varios presupuestos a diversos profesionales del ramo cuando hay que ejecutar obras o mejoras en elementos comunes de los inmuebles y, por supuesto, no se gasta un euro sin pedir autorización previa a los propietarios de esos dineros, que están representados por el Presidente de la Comunidad.

5.- Un buen administrador de fincas es el que comunica a los vecinos el estado de cuentas de la comunidad, de manera que cada propietario de un inmueble sabe en todo momento la situación económica del edificio.

Todo propietario debe conocer con exactitud si la totalidad de los ingresos y gastos de su comunidad se encuentran adecuadamente soportados en facturas o documentos justificativos análogos.

6.- Un buen administrador de fincas no negocia para sí mismo comisiones con los proveedores que trabajan para una comunidad de vecinos que él administra, porque no es deontológico.

7.- Un buen administrador de fincas es el que gestiona de manera transparente, clara y veraz las cuentas y los dineros de la comunidad de vecinos, sin que pueda generarse la más mínima sombra de sospecha sobre su honestidad profesional.

Las cuentas de una comunidad de propietarios deben seguir criterios definidos y uniformes. Son técnicas que manifiestan mala praxis en un Administrador de fincas, por ejemplo, la aplicación en un mismo ejercicio de principios contrapuestos como el de devengo y el criterio de caja, en partidas de igual naturaleza, o los cambios de criterios contables de un ejercicio a otro, o la utilización de estructuras y modelos diferentes para la presentación de las cuentas impidiendo la comparabilidad de las cifras; o contemplar en el balance algunas partidas no incluidas en los estados de ingresos y gastos de un ejercicio. La picaresca es muy grande y la casuística se podría alargar infinitamente.

8.- Un buen administrador de fincas ahorra costes a la comunidad de vecinos, evita conflictos, resuelve problemas y es un gran mediador a la hora de solucionar discrepancias o asuntos que se enredan por la sana disparidad de criterios entre los propietarios.

9.- Si el administrador de los dineros de una comunidad se convierte en un problema para los propietarios, la mejor opción es prescindir de sus servicios y buscar otro profesional, que los hay.

10.- Cuando un propietario tiene sospechas sobre la gestión de su Administrador, debe pedirle las cuentas. Todos los propietarios tienen derecho a saber en qué se gastan los dineros de las comunidades, cuándo se gastan, cómo se gastan, y qué presupuestos se piden antes de hacer un gasto. Si un propietario tiene más que sospechas acerca de la gestión del Administrador de fincas, debe proponer que en la próxima Junta de su comunidad se incorpore un punto en el Orden del día para votar y acordar una auditoría de las cuentas de la comunidad.

Los propietarios tienen derecho a tener de forma adecuada y comprensible la mayor información y documentación sobre el estado patrimonial y la situación financiera de su comunidad de vecinos. Todos los propietarios deben saber al detalle el plan de ingresos y gastos de la comunidad y la forma en que se gestiona el dinero de todos. Las nuevas tecnologías facilitan que cada vecino tenga noticias inmediatas de cada factura que se paga en su urbanización, edificio, complejo inmobiliario o entidad urbanística.

Artículo publicado por Antonio García-Berbel (Abogado, Doctor en Derecho).

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