Vías de desalojo de okupas para empresas, comunidades de bienes y de propietarios

24.11.2019

Hace poco más de un año se aprobó la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, que regula un nuevo proceso judicial para acelerar el desalojo de las viviendas ocupadas ilegalmente, que pueden utilizar los propietarios persona física, las entidades públicas, y las entidades sin ánimo de lucro.

Se trata de un procedimiento en el que, una vez presentada la demanda, y siempre que así se solicite, el juzgado requiere al ocupante para que en el plazo de 5 días hábiles aporte su título posesorio. Si no aporta título que justifique su ocupación, el juzgado dictará auto irrecurrible requiriendo el desalojo de la vivienda. En caso de que el auto sea desestimatorio, el proceso continuará con la fase de oposición escrita, como cualquier otro proceso de juicio verbal.

Respecto de si las comunidades de bienes pueden beneficiarse de este nuevo instrumento legal, a nuestro juicio sí, pero siempre y cuando quien interponga la demanda sea un comunero persona física en nombre propio y en beneficio de la comunidad.

En cuanto a si las comunidades de propietarios pueden instar esta nueva modalidad de interdicto posesorio, opinamos que solamente será posible cuando se trate de la vivienda portería, y esta tenga la naturaleza de elemento común, es decir, que no se haya desafectado, y además quien interponga la demanda sea un comunero persona física en nombre propio y en beneficio de la comunidad. No así cuando sea una vivienda privativa.

No obstante, si la vivienda ocupada ilegalmente es un elemento privativo, la comunidad podrá instar una demanda de cesación contra el ocupante si la ocupación es molesta, peligrosa, y/o dañosa para la finca y/o sus comuneros, conforme a lo dispuesto en el art. 7.2 de la LPH. En este sentido, debe demandar también al propietario que con su pasividad está perjudicando a la comunidad, exigiendo al efecto no solamente el lanzamiento del ocupante, sino indemnización por los daños y perjuicios causados a la comunidad de los que responderá solidariamente el propietario si no ha hecho nada para impedirlo.

Nos planteamos la posibilidad de sortear esta limitación subjetiva que impide a las empresas beneficiarse de este nuevo cauce procesal mediante la constitución de un derecho de usufructo sobre la vivienda a favor del administrador de la sociedad, de tal forma que este último, en tanto que persona física con derecho a poseer, sea quien interponga la demanda. Al margen de que la constitución del usufructo cuando solamente sirva a este fin, puede ser constitutiva de fraude de ley, existe otro impedimento consistente en que si la constitución del usufructo se hace con posterioridad al momento del acto del despojo del ocupante, el usufructuario no está legitimado para interponer esta acción posesoria ya que no ostentaba la posesión previa al despojo y no ha sido el sujeto despojado, presupuestos jurídicos que deben cumplirse para que prospere la demanda.

Así pues, si es usted una persona jurídica, no se complique, y tenga en cuenta que hay otra vía procesal eficaz para conseguir el desalojo. Se trata del procedimiento de protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad (arts. 41 de la Ley Hipotecaria y art. 250.1.7ª de la LEC). Es un proceso de juicio verbal que permite al propietario o al titular de un derecho real inscrito de un inmueble recuperar la posesión frente al ocupante basada en la legitimación que reconoce al propietario el Registro de la Propiedad y en la tutela de los derechos amparados por los asientos registrales. Además, este proceso presenta algunas ventajas para el propietario del inmueble:

  • Es un proceso de juicio verbal sumario y expeditivo, por lo que su tramitación es más ágil que la de otros procesos utilizados en estos casos como el desahucio por precario, la acción reivindicatoria, o la acción confesoria.
  • El propietario debe solicitar al juzgado que se exija una caución al ocupante demandado; y éste, para poder contestar la demanda, deberá abonar la caución que fije el juez. Por tanto, el ocupante sólo podrá oponerse a la demanda si paga la caución.
  • Además, el ocupante sólo puede oponerse a la demanda alegando unas causas tasadas por ley que difícilmente concurrirán en los casos de ocupación ilegal de un inmueble. Por ejemplo, puede alegar que es falsa la certificación del Registro de la Propiedad aportada por el propietario o que no está vigente el asiento de su derecho de propiedad.

En definitiva, se trata de un proceso judicial en el que el ocupante ilegal del inmueble lo tiene más complicado para realizar maniobras que demoren el desalojo.

En todo caso, tenga en cuenta que para formular demanda de protección de los derechos reales inscritos, es imprescindible que el propietario tenga inscrito a su favor la titularidad del bien inmueble en el Registro de la Propiedad y aporte una certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite la vigencia sin contradicción de su derecho de propiedad.

Fuente: Expansión.